Če želite zamenjati upravnika, predhodno poskrbite za večinsko soglasje lastnikov

Težave z upravniki so pogosto med primeri, ki jih obravnavajo v svetovalni pisarni Zveze potrošnikov Slovenije. Predvsem gre tukaj za slabe prakse manjših upravniških podjetji, ki jim primanjkuje strokovnega kadra, izkušenj in finančnih sredstev za zagotavljanje kvalitetne storitve upravljanja stavb. Obstaja namreč ustaljena praksa, da zasebniki ali manjši obrtniki prepoznajo poslovno priložnost ali dopolnilno dejavnost v poslu upravljanja stavb in si z nizko ceno pridobijo manjše število objektov. Težave, ki jih etažnim lastnikom prinese zaupanje v takšne gospodarske subjekte, le te potem večkrat silijo v ponovno menjavo upravnika. Ta je v drugem poskusu pogosto težavnejša, saj nezadovoljstvo povzroča pasivnost etažnih lastnikov pri odločanju, večkrat pa se pojavijo tudi težave s prenosom upravniških poslov na novo izbranega upravnika.

Na Zvezi potrošnikov Slovenije izpostavljamo, da je pri menjavi upravnika pomembno:

•  da lastniki ne pozabijo, da se predpisana večina določa glede na solastniške deleže etažnih lastnikov, ki so dali soglasje, in ne glede na število etažnih lastnikov,
• da se pravilno vročita odpoved in sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev prejšnjemu upravniku.

Postopek za razrešitev upravnika je določen v Stanovanjskem zakonu (Ur. l. RS št. 69/2003 s spremembami) in v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb (Ur. l. RS št. 60/2009, 87/2011).  Med stanovalci večstanovanjskih stavb pogosto pade kakšna pikra na račun dela njihovega upravnika. Upravnik sicer ne more biti dežurni krivec prav za vse, na primer za podražitve, zaradi katerih so zneski na položnicah višji, včasih pa so kritike povsem upravičene. “Ljudi na primer pogosto zmoti netransparentnost pri izbiri izvajalcev del v stavbi, pri porabi zbranih sredstev rezervnega sklada … in če je nezadovoljstvo z delom upravnika tolikšno, da želijo upravnika zamenjati, je zelo pomembno, da se dobro seznanijo s postopkom razrešitve. Tako bodo postopek razrešitve izpeljali skladno z zakonom in se na ta način izognili marsikakšni nevšečnosti,” poudarjajo na ZPS in dodajajo: “Ker je v večstanovanjskih stavbah vrsta posameznikov z različnimi prioritetami, pogledi na upravnikovo delo, je ključno, da lastniki že pred pričetkom postopka, razpolagajo z večinskim soglasjem.”

Nasveti Zveze potrošnikov Slovenije, na kaj morajo biti lastniki pozorni ob menjavi upravnika:
1. Etažni lastniki lahko kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki začne teči od dneva, ko je odpoved vročena upravniku.
2. V tem roku morajo etažni lastniki izbrati novega upravnika. Če upravnik krši zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, pa lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka.
3. Izbira novega upravnika in razrešitev starega upravnika sodita med posle rednega upravljanja, za katere je pri odločanju potrebno večinsko soglasje etažnih lastnikov, torej več kot 50-odstotna večina po solastniških deležih.
4. Pogodba o opravljanju upravniških storitev je veljavno odpovedana, ko sklep o odstopu od pogodbe podpišejo lastniki z več kot 50-odstotno večino po solastniških deležih. Sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev se lahko sprejme s podpisovanjem listine, lahko pa se zabeleži v zapisniku zbora lastnikov.
5. Naslednji korak v postopku je, da lastniki pooblastijo enega od lastnikov, da upravniku poleg odpovedi s priporočeno pošto vroči tudi sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Pomembno je, da je vročitev izvedena s priporočeno poštno pošiljko s povratnico.
6. Lastniki morajo biti zelo pozorni, do katerega dne še velja pogodba z dosedanjim upravnikom. Ta okoliščina je zlasti pomembna pri sklepanju pogodbe z novim upravnikom, saj se ne sme zgoditi, da bi bili za isto obdobje sklenjeni dve pogodbi o opravljanju, torej s starim in novim upravnikom. V takem primeru bi lahko namreč oba upravnika izstavljala lastnikom račune za isto obračunsko obdobje.
7. Upravnik mora na dan prenehanja pogodbe o opravljanju upravniških storitev izdelati končno poročilo in sestaviti končni obračun.
8. Upravnik mora sredstva, zbrana na računu, na dan prenehanja pogodbe prenesti na račun, ki ga za večstanovanjsko stavbo vodi na novo izbrani upravnik.
9. Upravnik mora po prenehanju pogodbe izročiti novemu upravniku vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, povezane z upravljanjem stavbe, ter obvestiti dobavitelje in izvajalce storitev.
10. Prejšnji upravnik mora tudi imenovati svojega zakonitega zastopnika (ki je ali novi upravnik ali eden od etažnih lastnikov), ki je pooblaščen, da ob izteku depozitne pogodbe prevzame sredstva rezervnega sklada.